仓储物流用地紧张

以知名物流房地产开发商普洛斯租赁集团为例，cbre数据显示，2012年至2014年，普洛斯在中国及行业的租户比例由2012年的15%上升至2014年的25%，增速高于第三方物流等行业。
银监会华西区工业物流服务部副主任于鹏伟曾对物流地产的租赁对象进行了深入分析，“其主要租赁对象为电子商务企业、汽车零部件行业、第三方物流企业和零售商。从需求区域来看，第三方物流、电子商务、零售商和汽车零部件都是井然有序的。”尤鹏伟说。
显然，品牌物流地产开发的高标准仓库更适合电子商务的仓储需求。”包括其他城市在内，电子商务是房地产仓储物流的有力助推器。他们租现成的物业，有的会根据需求定制仓库，有的电子商务选择自建，电子商务的需求很明显。
随着电子商务的快速发展和第三方物流仓储区域的扩大，仓储物流房地产的发展前景看好。”但眼前的事实是，核心区近期要建的仓库供应量大幅增加，仓库放松调控的速度略有放缓，但土地供应趋紧，开发商获得新土地的难度加大，成本也很高，高力中国工业和工业房地产服务执行董事。
据仲量联行统计，2012年，成都市仓储物流用地供应量为63宗，2014年为26宗，2015年至今为4宗。物流用地供应明显收紧，主要供应龙泉、双流、新都、新津、青白江五大物流仓储核心区。
从开发商的角度来看，物流房地产作为一个新的投资热点具有诸多优势。高力国际的邓义军认为，“在不考虑项目退出的情况下，从现金流的角度来看，仓储的回报率比较高。对于空置率较低的稳定期仓储项目，年租金回报率可接近7%以上，高于写字楼。”
未来，成都将在2015年至2017年实现仓储物流房地产项目的持续供应，龙泉将保持稳定增长，机场物流园将在2017年实现定量供应。目前，成都物流仓储平均租金不足30元/***。尤鹏伟认为，成都处于中上水平，租金增长空间很大。未来2-3年将趋于平稳缓慢增长，3年后租金可能有明显改善。
单层仓库与多层仓库的净吸纳量存在较大差异，这是因为单层仓库的市场接受度较高。游鹏伟指出，单仓比多仓有很多优势。单库装卸货物效率高，停车场车辆移动路线简单，交通事故率低，受到人们的青睐。但多层匝道仓库一楼以上部分的地基承载力往往难以满足要求，且一楼照明往往有限，增加了租户的照明成本。另外，多层匝道仓库不考虑土地成本分担，单位面积投资成本较高，多层匝道仓库的匝道坡度和曲线范围对运输车辆有一定的限制，降低了卸货效率。
从数据上看，2010年至2015年，大部分时间段，成都市单层图书馆的净吸纳量高于多层图书馆，多层图书馆的空置率也明显高于单层图书馆，市场对单层图书馆的“偏好”明显。
但更严重的是，未来市场还将加大多层仓库和单层仓库的供应缺口。”由于政府对土地集约利用、项目投资强度和税收强度的要求较高，其表现之一就是提高物流项目的***。目前，成都正处于从单层仓库向多层仓库过渡的时期。”
这意味着，在同一***的土地上，开发商将建设更多的建筑面积，其结果是提高建筑高度，提高***。住宅房地产较受欢迎的***有所提高，但在物流房地产的发展中，却不是一件好事，这决定了仓库能否在短时间内出租。
高力国际的邓义军认为，对于仓库来说，物流公司作为租户对运营成本非常敏感，而仓库的物流成本不仅指租金，还包括单位时间内的运营效率。例如，将同样的货物运到仓库二楼，不仅需要更多的时间让车辆驶向坡道，还增加了汽油（柴油）的成本。
虽然单层仓库在市场上比较受欢迎，但政策集约用地要求降低单层仓库的建设规模。更直观的表现是，自2012年以来，双流、龙泉、新都等地均未批准过单层仓库项目。
因此，在目前多层仓库入住率较高的情况下，由于政策因素，未来多层仓库数量会较多，单层仓库将更加稀缺。
高力国际的邓义军认为，从土地集约化的角度来看，政府短期内会加大***，造成市场供求畸形。后期的发展取决于该地区实际供需失衡的严重程度。如果核心区域的租户没有单层库，他们只能选择高标准的ramp多层库。